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北京四成地王未解套财富新贵酝酿接盘

发布时间:2019-08-15 16:29:32

000套顶级豪宅将集体涌入北京楼市,对于一个每年去化约200套售价 10万元+ 房源的市场来说,信心爆棚的开发商将去哪里找 接盘侠 ?

金融新贵、IT、互联网等阳光财富新贵承接了过去煤老板那一批资源型财富阶层,成为豪宅的新一轮购买主力。 一位对北京豪宅市场甚为熟悉的消息人士对《证券日报》记者如是表示。

然而,即使高净值人群不断增长,但面对2016年以后北京售价 10万元+ 项目将达50个的拥挤市场,地王的突围之路或许已不是用 拖字诀 等待别的开发商解救就能走通的。

据亚豪机构监测,北京10年内诞生了20个地王,其中1个退地,如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本,11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本,但需要4年才见盈利,而剩下的8个项目至今皆未解套。

四成地王未解套

据亚豪机构统计,在19个地王盘中,有8个项目销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点,这8个项目分别是2011年-2014年这4年时间里,是每一年的单价地王和溢价率地王。换句话说,2011年之后的地王,截至目前仍未解套。而这8个项目占19个地王的40%以上。

总体来看,目前活得滋润的地王是2009年之前拿地的项目,其土地成本占销售均价的比例基本在40%以下,而且这部分地王项目销售总额大多已经突破100亿元。

更重要的是,上述地王基本是靠 拖 来的土地红利完成解套的。据研究部统计,在北京过去地王多发的7大板块中,15年间,房价均大幅增长。

具体来看:中关村板块2009年房价为2万元/平方米,2015年达到6.5万元/平方米;奥运村区域2007年房价为1.5万元/平方米,今年达到6万元/平方米;万柳板块2010年房价为 .5万元/平方米,今年达到7万元/平方米;朝阳公园板块200 年房价为6000元/平方米,今年达到6万元/平方米;丽泽商务区201 年为 .5万元/平方米,今年达到6万元/平方米。

值得注意的是,过去10年,豪宅是北京楼市的小众市场,因为售价 10万元+ 的项目并不多,供需还较为平衡。但2015年以来,扣除配建及竞建部分,成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多,且遍布京城四方,未来六环以内全城 豪宅化 几乎已成定局。

实际上,当丰台拍出了楼面价7.5万元/平方米时,《证券日报》记者曾实地探访该地,在这块长方形的地块内,目前两栋楼仍有居民居住,在回迁房盖好之后,该地块才能进入实质性开发阶段。目前来看,该地块周围二手房为万年花城小区,一街之隔的是新开盘的懋源钓云台项目,售价超10万元/平方米,只不过体量很小,仅4栋楼。

而比起以往拍出一块地王,周边二手房一夜涨20万元的市场环境,现在拍出一个地王,周边已经冷静很多。以紧邻这块新晋地王为例的万年花城五期为例,拍出地王一个月内,90平方米两居户型单套总价涨幅基本在10万元以下。

同区域的高端二手房将对新地王的销售造成极大压力。 一位业内证券分析师向《证券日报》记者表示,再加上高净值人群近年来逐渐增加海外房产的资产配置需求,这在一定程度上也将削弱对新贵豪宅的吸引力,再加上供量巨大,新贵地王的风险要比2012年那波地王的命运更为艰难。

据中原地产首席分析师张大伟测算,以目前的土地价格计算,在未来两年内北京房价要上涨120%,今年出现的20个地王入市难度才能降低,否则将很难入市,只能延缓开发节奏。

张大伟进一步称,明年市场上行将是趋势,但其涨幅是否能够支撑这么多地王则很难。鉴于此,谁将成为地王项目的接盘者呢?

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