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养老地产陷空置窘境:房企跑马圈地 老年客群不买账

发布时间:2019-11-16 09:07:21

走进来

北京南二、三环之间,紧挨京坛医院,多路公交直达、成熟社区围绕……贴着上述多个标签的北京康泰老年公寓,在2011年初开始筹建,法人代表为杨志强,开办资金50万元,2012年5月正式走进养老领域时,也曾因其优越的外部环境信心满满。在它之前,太申祥和山庄、东方太阳城等养老机构,早已在京成名。

这个由个人投资的民办养老服务机构,物业共10层,总建筑面积6192平方米,内设278张床位,收住自理、半自理、不自理的老人。安全方面,公寓引入应急呼叫系统与监控系统。在颐养区,特别设置阳光中厅、阅览室、棋牌室、健身房,更把打造“提供各类型住养服务的综合性老年公寓”当作发展目标。

在最初的宣传资料中,北京康泰老年公寓提供单人间、双人间、三人间、四人间及六人间多种选择,每张床位每月折后价格2500元。优惠方案是,预付50万元,每月可抵消床位费用,合同期为一年可续签,合同期满后本金无息归还。

201 年10月的一天,一直想为家里老人找个养老公寓的王兰芝,来到这里,并从工作人员处获悉了入住价格和护理标准。

原来,老人想住进来,首先要去医院体检,再准备5万元押金。拿到体检单后,公寓医护人员要对老人身体进行评估,根据护理等级收费。如需帮助行走、吃饭、洗澡、处理大小便,都有不同等级,完全不能自理将收最高4500元护理费。完全不用帮助,只收500元基本护理服务费。

但在可选择房间上得到的答案,却和老年公寓的前述宣传出现变化:只能选择10层的房间,且户型只有两人间与三人间,每月需固定缴纳2500-2800元的床位费。室内设施几乎一样,或东或西朝向的房间内,有电视、空调、暖气、大衣柜及24小时热水。卫生间内,设计了老年人淋浴时的扶手。另外,每月需缴纳饭费600元。

让王兰芝疑惑的是,为何选房只能选第10层?原来开业17个月后,昔日的养老公寓,却正面临着艰难转型。

记者实地调查发现,如今北京康泰老年公寓所处的楼座已玩起混搭,楼顶“7天连锁酒店”几个大字分外显眼。就连昔日的大堂,也换上了7天连锁酒店的工作人员,整个楼座也披上一层黄色的“7天装”。而康泰老年公寓并未搬离,只是在楼左侧及下方用略小的黄色牌子标出来。“下面有几层租给7天,但地方仍旧属于我们”。北京康泰老年公寓办公室一位负责人表示,目前我们主要让老人住在第10层,整层床位 0个左右,这层住满后再逐渐往下面开。而原来开辟的单独一层的供老人健身、阅览、打牌的休闲空间,都已被挪到10层。

7天连锁酒店方面,也验证了上述事实。7天连锁酒店景泰桥店工作人员表示,新店将于11月份开业,楼座的 -9层都属于7天连锁酒店。同时,在7天连锁酒店官方网站,北京景泰桥店店状态则为筹建中,照片、地址与康泰老年公寓现状均保持一致。

活下去

从满怀希望进入,到无奈转让物业,过高估计了客流量,是上述康泰老年公寓办公室负责人眼中出现变故的主因。这位负责人表示,康泰老年公寓开业一年,实际的客流量远没有起初预想的那么大,现在也就住进来10多个老人。任由空置与转手收租,后者无疑更具可行性。“我们自己也要活下去呀。”她说。

养老产品与真实需求的错位,或从根本上导致老年客群不买账。细心的王兰芝算了一笔账,北京康泰养老公寓虽位置靠近城区,但老人每月需支付的最低费用门槛为 600元,月租金与东方太阳城等 500元的费用水平相当。实际的居住环境以及相应的配套设施,却与后面两者有着不小的差距。

记者在调查中发现,康泰养老公寓内部并无医院,没有能开处方的医生,且并非医保定点单位。医护人员仅可对老人身体做量血压、测脉搏等常规监测,如感觉老人身体有异常会建议转去医院。同时,目前对外招租的10层,由于被附加阅览、就餐等诸多功能,空间略显拥挤。而在关注过该公寓的人群中,也有不少对其老年居住氛围存在争议,直接印象更像“老年酒店”。

“北京有个有意思的现象,老人对区位并不是很看重,更看重养老机构能不能享受医保,服务质量怎么样。”润土咨询营销部负责人杨茜表示,亦庄很多养老机构入住率达到90%,大部分和医保挂钩。政府大力倡导养老产业,但不意味着冒然进入。进入之前,应做实际的市场调研,具体到价格、户型、面积、区位,市场容量,看当地老人到底需要怎样的养老产品。

有着14年养老研究经验的润土咨询,把养老客群分为活力老人、独立老人、协助老人和护理老人。其中,70岁以内身体状况好的活力老人,更看重养老社区环境和社会交往;70-80岁,有慢性病的独立老人,看重养生养老,如足疗、理疗、慢跑等;80岁以上独立困难的协助老人,更看重医疗护理生命有保障;生活不能自理的护理老人,则更看重生活的尊严。

在2012年该机构对北京、上海、石家庄、济南四个城市849个55周岁以上的居民做作调查显示,46.9%的人更倾向于城市近郊的养老机构,观念则较保守,最高承受的养老会费均值为2405元/月/人,医院、收费、自然环境分别是其最为看重的三个因素。

她进一步指出,目前很多民间资本进入养老领域淘金,但产品跟老人真实需求是错位的,最后老人入住率和接受度达不到预期,回收成本遥遥无期。国内大开发商和机构做养老项目,普遍面临的最大问题就在运营,投入和产出不成比。盈利周期与酒店类似,长达8-10年,这还是在产品契合市场需求,顺利经营的条件下。

同策咨询研究部总监张宏伟也有类似担忧。张宏伟表示,养老项目“粗放式”增长背后势必会带来盈利模式、运营模式、重复建设等多方面困局。养老市场最需要医疗配套型的养老地产项目,随便一个地段、一个项目就拉郎配,短期内或快速增加养老床位,但设计、配套、服务一旦满足不了老人需求,未来难免陷入养老项目“空置”的窘境。

粗略统计,包括万科、远洋、绿城、金地在内的 0多家品牌房企,目前在全国范围内开发养老地产。养老地产市场上,房地产企业、资金、大型央企三大派系的投资额,已超过千亿。201 年9月份,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,更让养老地产投资再度升温。但探索者居多,成熟者寥寥,早日找到清晰的养老地产盈利模式,仍是活下去的关键。(文中王兰芝为化名)

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